Дом под управлением

Ниша: предоставление услуг ОСМД
У нас был выбор: тихо работать в своих домах и ждать вытеснения с рынка или же расти и захватывать соседние регионы, где ниша оказалась пустой
Популярно

С июля 2016 года управление всеми многоэтажками, жильцы которых не создадут объединение совладельцев дома, передадут от ЖЭКов рекомендованным местной властью частным управляющим компаниям. И хотя все хорошо понимают недостатки сотрудничества с навязанными компаниями, многих пугает и самостоятельное управление домом. Поэтому появляется актуальная ниша для бизнеса – создавать такие управляющие компании, которые возьмут на себя услуги для ОСМД. Опытом поделился Дмитрий Софина – основатель межрегиональной управляющей компании «Він Дім», которая одной из первых в Украине стала работать по европейскому образцу.

В 2012 году молодому IT-предпринимателю из Винницы Дмитрию Софине после тренинга об организации ОСМД пришло в голову создать программное обеспечение для этой отрасли. Его мать работала в ЖЭКе, и Дмитрий знал о проблемах ЖКХ не понаслышке.

«Я решил сначала перевести в онлайн предоставление административных услуг: ведение бухгалтерии, налоговой отчетности, облегчить выдачу различных справок жильцам. Прописывал алгоритмы, искал удобное ПО, выбирал и объединял необходимые функции», – рассказывает Дмитрий Софина. Программу для бухучета предоставили партнеры из Черкасс.

1_0000_Depositphotos_53754459_original

Первый сайт для созданной им управляющей компании (УК) «Він Дім» Дмитрий написал сам на платформе «1С-Битрикс». Вместо кол-центра использовали обычный мобильный телефон, подключенный к «Киевстар».

«Мы изучали законодательство о ЖКХ, санитарно-эпидемиологические нормы, нормы потребления. Договаривались с организациями, предоставляющими услуги. Монополисты – поставщики газа и электроэнергии – сотрудничать с маленькой компанией отказывались», – рассказывает о сложностях начального этапа Дмитрий.

С июня 2014 года команда из трех человек (сам Дмитрий, операционный директор и бухгалтер) взяла на обслуживание первые три ОСМД. «Сложно было убедить жильцов, чтобы поверили нам – молодой компании без опыта работы», – делится предприниматель. Весомым аргументом «за» стала автоматизация функций паспортного стола: справку о прописке или составе семьи можно было заказать, позвонив на горячую линию, и получить в почтовый ящик. Без очередей и хлопот (для этого пришлось договориться с ОВИР и нанять курьера).

  • Первоначальные затраты на открытие управляющей компании в регионе (аренда, зарплаты, техника): 40-60 тыс. грн
  • Срок выхода на самоокупаемость: 3 месяца
  • Рентабельность: 5-20%

1_0002_Depositphotos_7493756_original

Новые услуги внедряли пошагово. Ввели учет данных плательщиков по квартирам, прием показаний счетчиков через SMS. Стали печатать единую квитанцию с данными об оплате на содержание дома, домофона, использование воды и т.д.

Оказалось, что в Виннице рынок высококонкурентный: среди 350 формально созданных ОСМД работают 270, 200 из них обслуживают частные управляющие компании и ЖЭКи, 70 наладили свои процессы и не хотят ничего менять.

«У нас был выбор: тихо работать в своих домах и ждать вытеснения с рынка или же расти и захватывать соседние регионы, где ниша оказалась свободной», – рассказывает Дмитрий. В течение 2015 года «Він Дім» взял под свое управление 50 многоквартирных домов в Виннице, Хмельницком и Могилеве-Подольском.

1 тыс. грн – первоначальные затраты жильцов дома на создание ОСМД (нотариальный сбор, банковские услуги, изготовление печати)

Услуги управляющей компании

Административные:

  • бухгалтерская отчетность ОСМД (в частности налоговая, финансовые отчеты перед жильцами);
  • операционно-контактные услуги (горячая линия для жильцов и председателей ОСМД, справки и документы, юридические, технические консультации);
  • единый вычислительный центр (прием показаний счетчиков через SMS, единая квитанция, автоматические платежи с карты, учет субсидий и льгот).

Сервисно-технические:

  • уборка лестничных клеток, придомовой территории;
  • вызов специалистов (электрика, сантехника, садовника и т.д.);
  • электромонтажные работы;
  • услуги по монтажу водопроводных труб, систем отопления и кондиционирования;
  • обслуживание других сетей и приборов (газ, вентиляционные каналы и т.п.);
  • вывоз твердых бытовых отходов (мусора);
  • обслуживание лифтов;
  • услуги по перевозке;
  • продажа строительных материалов, приборов и инструментов;
  • строительно-ремонтные работы различной сложности;
  • дератизация и дезинфекция.

Услуги по внедрению энергоэффективных технологий.

1_0001_Depositphotos_48303739_original

Клиенты

Бизнесмен нашел действенный способ привлекать клиентов: бесплатно помогать владельцам квартир создавать ОСМД. Этот процесс требует соблюдения юридических формальностей и нередко сопровождается бюрократической волокитой.

Сначала нужно провести учредительное собрание жильцов, подготовить протокол по всем правилам, получить печать, открыть счет в банке. Затем ЖЭК в течение 30 дней должен отдать документы на дом и передать дела (но это может тянуться до года, если председатель ОСМД юридически не подкован). По словам Дмитрия, самое сложное для нового ОСМД – заключить договоры с поставщиками услуг, такими как «Водоканал», «Облэнерго», газовщиками: они пытаются снять с себя как можно больше  ответственности. К примеру, газовщики стараются брать оплату за проверку газовых сетей в доме, хотя это входит в тариф, поставщики воды – незаконно передать на баланс все трубы во дворе, чтобы ремонт сетей делало за свой счет ОСМД.

Показав на таких примерах потенциальным клиентам, как его компания облегчает решение вопросов ОСМД, Дмитрий делает их постоянными клиентами.

Более 1 тыс. квартир должна обслуживать УК, чтобы выйти на самоокупаемость

Бизнес-модель

«Він Дім» позиционирует себя как управляющая компания европейского образца. Топ-менеджмент и операционно-контактный центр расположены в Виннице, а исполнители в других регионах: это юристы (обеспечивают правовую поддержку), курьеры (доставляют документы, справки) и технические партнеры (компании, которые обеспечивают услуги обслуживающего персонала для ОСМД).

Компания сотрудничает с крупными поставщиками стройматериалов и фирмами, которые утепляют дома. Существуют договоренности региональных филиалов с банками о кредитовании по государственным программам. В Могилеве-Подольском апробирована и такая схема работы: частный ЖЭК берет на себя техническую часть, «Він Дім» передает административную.

Компания заинтересована в новых региональных партнерах. Поэтому желающим открыть филиал «Він Дім» предоставляет бизнес-модель и оплачивает накладные расходы на первые три месяца работы, после чего они должны выйти на самоокупаемость. «Мы предоставляем партнерам объем заказов и инструменты работы (договоры, тарифы, бухучет, кадровый учет), избавляя от поиска клиентов, за это берем определенный процент комиссионных», – объясняет Софина. Качество работы партнеров проверяют очень просто: раз в месяц проводят опрос председателей ОСМД.

В старых пятиэтажках создавать ОСМД нет смысла. Проблема этих домов – инертные жильцы. В новых домах застройщики обычно сразу создают «карманное» ОСМД. Наш клиент – активные люди молодого и среднего возраста, которые готовы действовать для улучшения своей жизни

Доходная часть

Дом, в котором более 250 квартир, может себе позволить содержать бухгалтера, дворника, сантехника, однако иметь большой штат невыгодно. Хотя деятельность ОСМД не считается прибыльной, зарплаты облагаются налогом на общих основаниях. Управление таким домом в «Він Дім» стоит всего 2,2 тыс. грн, что гораздо экономнее. А бухгалтерская часть обойдется в 1 тыс. грн.

Основную прибыль компания получает не от предоставления административных услуг, а от внедрения технических решений по термомодернизации и утепления домов, ремонта крыш, строительства парковок, установки видеонаблюдения и т.д. Эффективное управление домом позволяет аккумулировать средства жильцов на счетах и тратить их на внедрение энергосберегающих технологий (только дома до 50 квартир останутся в нуле, другим денег хватит). Чистая «комиссионная» прибыль УК от утепления дома составляет 15-25 тыс. грн.

1_0003_Depositphotos_91820082_original

Ошибка новичков в этой сфере в том, что они предоставляют только высокозатратные низкомаржинальные клининговые услуги или предлагают только ІТ-услуги, а не решают проблемы ОСМД комплексно.

Перспективы

Вскоре управленческие компании расширятся за счет предоставления большего спектра услуг. «Він Дім» сейчас активно строит национальную сеть, и Дмитрий Софина целые дни проводит на переговорах. Планы у него амбициозные: «стать ПриватБанком в сфере жилищно-коммунальных услуг», то есть глобальной высокотехнологичной компанией со многими сервисами.

15-25 тыс. грн – чистая «комиссионная» прибыль УК от утепления дома

Сотрудничество с «Киевстар»

Горячая линия кол-центра «Він Дім» 0-800 работает на интегрированной платформе «Киевстар» – «Битрикс».

Все звонки фиксируются в CRM и распределяются по тематике: жалобы, ремонт, оплата по счету, вызов сантехника и т.д. В конце разговора клиенту предлагают в тоновом режиме оценить, как решена проблема. Если клиент поставил тройку, ему звонит руководитель кол-центра и уточняет, что не так.

03.03.2016
Что нового
комментарии
Лекции
WATCH&SHARE
Рынок
ОБЗОР РЫНКОВ
ОТРАСЛЕВЫЕ ТРЕНДЫ
ЭКСПЕРТЫ
ИДЕИ
ИННОВАЦИИ
ВДНГ TECh
ПРАКТИКА
БИЗНЕС-ПЛАНЫ
ЗНАНИЯ
ИСТОРИИ УСПЕШНЫХ
ТЕЛЕКОМ ДЛЯ БИЗНЕСА