Обзор рынка коммерческой недвижимости в Украине

Популярно
Напечатать

 

Поводы для осторожного оптимизма

крестинина соколова

Марина Крестинина

старший менеджер, руководитель
отдела консультационных услуг в сфере
недвижимости EY в Украине

Надежда Соколова

старший консультант отдела
консультационных услуг в сфере
недвижимости EY в Украине

Последние два года стали довольно серьезным испытанием для украинского рынка недвижимости. Девальвация нацио­нальной валюты, падение платежеспособного спроса, снижение деловой активности привели к значительному ухудшению операционных показателей и замедлению девелоперской активности во всех сегментах коммерческой недвижимости. В 2016 году наметилась тенденция к стабилизации, однако после столь сущест­венного падения для восстановления операционных показателей и возобновления устойчивого роста во всех сегментах понадобится не один год слаженной работы всех участников рынка.

В условиях кризиса лидеры украин­ского рынка недвижимости активно искали новые пути повышения эффективности: внедряли новые, непривычные для нашего рынка форматы и технологии, устанавливая более высокие профессио­нальные стандарты в отрасли, закладывая основу для роста своего бизнеса в будущем. Вопреки неблагоприятной макроэкономической ситуации операторы торговой недвижимости продолжают развивать свои объекты, привлекая нестандартных арендаторов в торговые центры и постоянно работая над улучшением качества обслуживания посетителей. Профессиональные гостиничные операторы делают ставку на программы лояльности, а собственники офисных объектов все чаще рассматривают арендаторов как партнеров, а не просто как пользователей помещений.

Поскольку мировой рынок недвижимости, в том числе и рынок Украины, подвержен влиянию таких глобальных трендов, как технологические инновации, демографические изменения и процессы урбанизации, компания EY провела глобальное исследование о движущих факторах трансформации отрасли.

Мы рады представить вашему вниманию результаты исследования рынка коммерческой недвижимости и обзор ключевых изменений, происходящих на украинском рынке под влиянием глобальных трендов.

Оцифрованная недвижимость

кражанЕвгений Кражан

директор по развитию бизнеса
на корпоративном рынке
компании «Киевстар»

— А получше помещения нет?

— Берите что есть, а то завтра и этого не будет.

 К счастью, такой диалог теперь можно услышать все реже. Время «диктата лендлордов», при котором цены на коммерческую недвижимость неслись вверх, а качество предложения оставляло желать лучшего, уходит в прошлое. Рынок постепенно насыщается квадратными метрами, а кризис вносит свои коррективы как в баланс спроса и предложения, так и в отношения собственник-арендатор. Однако дело не только в этом. Наступающий дивный новый мир несет с собой и новые форматы взаимодействия. Например, удаленную работу или онлайн-шопинг. Для них офис или магазин не нужен — необходим лишь ноутбук, смартфон и мобильный интернет на основе 3G и выше. То, что в 1980-х годах для Элвина Тоффлера было смелым пророчеством о постиндустриальной «третьей волне», сегодня становится нормой жизни.

Конечно, совсем списывать коммерческую недвижимость со счетов нельзя. Магазины и офисы никуда не исчезнут из нашего слоя реальности. Приобретут новое качество — несомненно.

Мы захотим интерактивных шопинг-­моллов, которые будут нас удивлять и захватывать. Офисов в стиле Google — не как места отбывания трудовой повинности, а как атмосферы для совместного творчества. Необычных кинотеатров и центров развлечений. И больших складов для интенсивно перемещающихся товаров.

Все это потребует от мобильных операторов новых решений в сфере навигации и информирования клиентов, новых приложений для отслеживания товаров, сбора и обработки данных, все более мобильного и мощного интернета.

Мы готовы к этому миру. Welcome to the future.

Обзор рынка коммерческой недвижимости в Украине

 Подготовили эксперты отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине

Неблагоприятная макроэкономическая ситуация негативно отразилась на темпах развития украинского рынка недвижимости и инвестиционной актив­ности в сегменте. На протяжении
2014-2015 гг. наблюдался существенный дисбаланс между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей. Большинство продавцов были не готовы значительно снижать цены на свои объекты, за исключением тех участников рынка, которые оказались в трудном финансовом положении. Впрочем, такой дисбаланс характерен не только для украинского, но и для мирового рынка недвижимости в целом. Более того, согласно глобальному исследованию Capital Confidence Barometer1, проведенному компанией EY в апреле 2016 года среди управленцев компаний данного сектора, 49% опрошенных полагают, что в течение предстоящего года разрыв между ценовыми ожиданиями может возрасти. Треть рес­пондентов, напротив, считают, что на глобальном рынке будет происходить снижение цен. Что касается ожиданий игроков в отношении инвестиционной активности, то 46% опрошенных полагают, что число сделок на мировом рынке останется на прежнем уровне.

В то время как на глобальном уровне объемы сделок в сфере недвижимос­ти ежегодно демонстрировали рост, на украинском рынке наступило затишье. На фоне неопределенных перспектив оте­чественной экономики и валютных колебаний в течение первого полугодия 2015 года инвестиционная активность на рынке недвижимости была крайне низкой. Основные игроки, в частности девелоперы, крупные логистические компании, ритейлеры и другие инвесторы, отложили свои планы развития до стабилизации экономической ситуации. Во втором полугодии наблюдалась постепенная активизация локальных и международных игроков, которые намеревались воспользоваться снижением цен и рассматривали возможность инвестировать в качественные объекты. Умеренную активность демонстрировали и покупатели, которые собирались приобрести активы для собственных нужд (например, бизнесы, которые искали новые помещения в связи с переездом). Спрос с их стороны был сосредоточен преимущественно на небольших офисных, складских, производственных и других коммерческих объектах.

Постепенная стабилизация нацио­нальной валюты, замедление темпов инфляции, возобновление роста промышленного производства и розничного товарооборота, наметившиеся в течение первой половины 2016 года, положительным образом отразились на инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости. За три квартала текущего года было заключено несколько крупных сделок в сегменте торговой, складской и офисной недвижимости, часть из которых были конфиденциальными. Кроме того, в 2016 году был подписан ряд соглашений о намерениях в отношении продажи нескольких крупных коммерческих объектов, что может свидетельствовать о начале восстановления данного сегмента рынка.

Но, учитывая весьма сдержанные прогнозы дальнейшего роста украинской экономики, большинство участников рынка коммерческой недвижимости по-прежнему относятся к возможностям инвестирования, в частности в развитие новых объектов, довольно осторожно. Владимир Тимочко, управляющий директор, руководитель направления прямых инвестиций Dragon Capital, отмечает: «На сегодняшний день с экономической точки зрения строительство новых проектов коммерческой недвижимости нерентабельно, за исключением ввода в эксплуатацию объектов на завершающей стадии реализации ввиду большого объема уже инвестированных средств. Таким образом, деятельность компаний, скорее всего, будет сосредоточена на уже существующих активах, что может привести к росту количества сделок в ближайшие годы. Также не стоит забывать о тенденции ухода с украинского рынка иностранного
капитала, что в первую очередь связано с макроэкономической нестабильностью и желанием реинвестировать капитал в менее рискованные рынки».

Иностранные инвесторы и девелоперы, присутствующие в Украине, отмечают целый ряд проблем, с которыми им приходится сталкиваться. По результатам блиц-опроса, проведенного специалистами компании EY весной 2016 года среди игроков рынка недвижимости, можно выделить несколько ключевых факторов, негативно влияющих на привлекательность отрасли:

  • политические факторы: непредсказуемая ситуация в долгосрочной перспективе (частая смена власти, геополитические риски), тесные связи бизнеса с политикой;
  • судебная система и контролирующие органы: ангажированность судов, час­тые неаргументированные проверки, отсутствие механизмов противодействия контролирующим органам при предъявлении бизнесу необоснованных обвинений, коррупция;
  • валютное регулирование (постоянно меняющееся законодательство) и валютные риски;
  • отсутствие либо затягивание реализации анонсированных реформ.

В долгосрочной перспективе, при условии дальнейшего восстановления экономики и реализации реформ, на­правленных на улучшение бизнес-климата в стране, можно ожидать постепенного оживления инвестиционной активности на рынке недвижимости Украины.
KSBD trends_03_20167

Рынок офисной недвижимости

Предложение. В течение 2011-2014 годов рынок офисной недвижимости Кие­ва характеризовался стабильным ростом нового предложения: ежегодно вводилось порядка 100 тыс. кв. м площадей. Но в 2015 году темпы офисного строительства значительно замедлились, а реализация некоторых проектов была приостановлена, в результате чего на рынок вышло немногим более 60 тыс. кв. м новых офисных площадей. По итогам первой половины 2016 года объем общего предложения вырос на 30 тыс. кв. м за счет ввода новых
очередей в существующих бизнес-центрах (3-я очередь БЦ «Лагода», 3-я очередь БЦ «Ирва» и 4-я очередь БП «Протасов»). Общее предложение в столичных офисных центрах по состоянию на июль 2016 года составило 1,67 млн кв. м. Перспективное предложение представлено как небольшими новыми объектами, так и расширением уже действующих офисных центров. Количество новых проектов, заявленных к вводу в ближайшие несколько лет, весьма ограниченно.

Спрос. В течение 2014-1П2015 гг. спрос на офисные помещения значительно сократился. Политическая нестабильность, стремительная девальвация гривны, негативные тренды в основных секторах экономики привели к тому, что компаниям пришлось пересматривать свои стратегии и сокращать затраты. Сделки, связанные с расширением площадей и выходом новых компаний, по-прежнему остаются единичными. Однако со второй половины 2015 года на рынке наметилось некоторое оживление, связанное в основном с переездом компаний в офисы более высокого класса на фоне снижения арендных ставок и достаточного предложения свободных площадей в бизнес-центрах класса А.
По итогам первой половины 2016 года объем чистого поглощения составил около 30 тыс. кв. м, что почти на 20% выше показателя аналогичного периода 2015-го. Что касается структуры спроса, то наиболее активными игроками рынка являются IT и производственные компании, а также FMCG-бизнес (более 80% общего спроса). По-прежнему значительная доля спроса (около 70%) приходится на международные компании.

KSBD trends_03_20167_21

unnamed (1)

Арендные ставки и вакантность. Некоторое оживление арендной активности в первой половине 2016 года в сочетании с довольно низкими объемами ввода новых объектов привело к сокращению вакантности. По итогам первого полугодия 2016 года доля свободных площадей сократилась на 1,5 п.п. по сравнению с концом 2015-го — до 23,5%. Наиболее высокий показатель вакантности по-прежнему наблюдается в недавно введенных бизнес-центрах класса А — до 30-35%. 

KSBD trends_03_20169

Уровень вакантности в офисных центрах класса В варьируется в более широком диапазоне — от 12% до 28% — в зависимости от расположения объектов. Благодаря относительной стабилизации обменного курса арендные ставки в первом полугодии 2016 года практически не изменились по сравнению с концом 2015-го. Средние арендные ставки находились в диапазоне $22-26/кв. м/мес.2 в бизнес-центрах класса А, расположенных в центральном деловом районе, и $16-22/кв. м/мес. в объектах, находящихся недалеко от него. Средние ставки в офисах класса В были в диапазоне $9-18/кв. м/мес. в зависимости от расположения.

KSBD trends_03_20169_2

KSBD trends_03_201610

Рынок гостиничной недвижимости

Предложение. Сегодня совокупный номерной фонд столицы составляет более 10 тыс. номеров в 98 отелях. Показатель обеспеченности номерным фондом остается на довольно низком уровне (3,6 номера на 1 тыс. жителей) по сравнению с аналогичными рынками Центральной и Восточной Европы (6,6-14,5 номера на 1 тыс. жителей). Данный факт свидетельствует о существующем потенциале для дальнейшего развития рынка гостиничной недвижимости Киева. В то же время не все сегменты одинаково привлекательны для развития.

В последние годы столичный номерной фонд пополнялся преимущественно отелями высокой ценовой категории: их доля в общей структуре предложения выросла с 31% до 36% в течение 2011-2014 годов. Хотя отели средней категории формируют наибольшую долю в структуре совокупного номерного фонда города (49%), значительная их часть характеризуется высокой степенью морального и физического износа.

KSBD trends_03_201610_2

KSBD trends_03_201611_2

Большая часть будущего предложения (за исключением отеля Raziotel 3*, открытие которого запланировано на декабрь 2016 года) представлена объектами, строительство которых было начато еще до Евро-2012. Сроки открытия этих отелей несколько раз переносились, а с учетом ограниченных финансовых ресурсов и негативной динамики операционных показателей в 2014-2015 гг. возобновление строительных и отделочных работ, а соответственно и открытие этих объектов, можно ожидать, скорее, в долгосрочной перспективе.

В настоящее время лишь 20% совокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов. Международные операторы ранее проявляли интерес к столичному гостиничному рынку, но политическая нестабильность и экономический кризис последних лет негативно отразились на их планах развития в Украине.

KSBD trends_03_201611

KSBD trends_03_201612Спрос. До 2013 года количество иностранных туристов, посещавших Украину, постепенно росло. По данным World Travel & Tourism Council, совокупный въездной туристический поток в Украину в 2013 году составил около 20 млн человек. Однако в 2014-2015 гг. на фоне политического кризиса, массовых протестов, а также аннексии Крыма и вооруженного противостояния на востоке страны количество иностранцев, посетивших Украину, существенно сократилось (около -50% г/г в 2014 году, -15% г/г в 2015-м)3.

KSBD trends_03_201612_2

По данным Киевской городской администрации, совокупный туристический поток в Киеве составил 1,85 млн чел. в 2014 году, что на 42% ниже показателя 2013-го. В начале 2015 года наблюдалось дальнейшее сокращение турпотока, но уже во втором полугодии число туристов начало постепенно расти, и по состоянию на конец 2015 года рост составил около 19% г/г.

Следует отметить, что в течение 2014-2015 гг. структура въездного туристического потока претерпела некоторые изменения. Так, значительно уменьшилась доля туристов из России (с 500 тыс. чел., или 31% общего турпотока, в 2013 году до 190 тыс. чел., или 17%, в 2015-м) и некоторых европейских стран, которые в предыдущие годы формировали значительную часть целевой аудитории киевских гостиниц среднего и высокого ценового сегмента. В свою очередь количество гос­тей из таких стран, как Грузия, Турция, Израиль и США, в 2015 году увеличилось в среднем на 10-20% по сравнению с показателями 2014-го.

Что касается спроса на размещение в гостиницах, то, по данным Управления туризма КГГА, около 48% общего числа туристов, посетивших Киев в 2015 году, останавливались в отелях. Так, в абсолютном выражении столичные отели приняли около 860 тыс. гостей в прошлом году.

Несмотря на негативные тенденции 2014-2015 гг., Киев и Украина в целом могут рассчитывать на постепенное во­зобновление интереса со стороны иностранных гостей на фоне восстановления деловой активности при условии, что ситуация в стране останется стабильной. Согласно прогнозам World Travel and Tourism Council, въездной туристический поток в Украину будет умеренно расти в среднем на 5% г/г и достигнет почти 18 млн человек к 2025 году.

Операционные показатели. Дефицит качественного предложения на фоне стабильного спроса, наблюдавшийся на киевском гостиничном рынке до 2012 года, позволял отельерам устанавливать более высокие цены на проживание по сравнению с развитыми рынками. В то же время средний уровень загрузки сохранялся на уровне 50-60%. Со спадом гостиничного рынка в 2014-2015 гг. средняя стоимость номера (ADR) в высоком ценовом сегменте демонстрировала отрицательную динамику, снизившись с $205 в 2014 году до $170 в 2015-м. 

KSBD trends_03_201613

В результате падения спроса на гостиничные услуги в 2014 году уровень загрузки в гостиницах высокой категории снизился до 30%, то есть почти на 25 п.п,. по сравнению с 2013-м и оставался почти неизменным в первой половине 2015 года. Начиная со второй половины прошлого года на рынке наметилось незначительное оживление, и на фоне увеличения туристического потока показатель загрузки постепенно возрос. По состоянию на сентябрь 2016 года средний показатель загрузки гостиниц высокого сегмента составил 37%. Средняя стоимость номера по итогам первых восьми месяцев этого года снизилась на 6% г/г — до $162.

KSBD trends_03_201614

Из-за девальвации в 2014-2015 гг. ADR в объектах средней ценовой категории снизился намного существеннее (на 30-50%) по сравнению с высоким сегментом (в долларовом эквиваленте). Так, по результатам 2015 года ADR в отелях средней категории находился в диапазоне от $40 до $70 (в 2014 году — $60-110, в 2013-м — $100-150). В то же время качественные объекты оказались менее подвержены общим негативным тенденциям. Более того, поскольку внутренние бизнес-туристы стали более требовательны к гостиницам с точки зрения соотношения «цена-качество», качественные отели средней категории демонстрировали более высокие показатели загрузки — в среднем на 10-12 п.п. выше по сравнению с высоким ценовым сегментом.

KSBD trends_03_201615

Рынок складской недвижимости

Предложение. В течение последних пяти лет на рынке складской недвижимости наблюдалось постепенное сокращение объемов ввода нового спекулятивного предложения4. В 2014 году на рынок вышел один крупный объект — холодильно-логистический центр RLC (GLA — 60 тыс. кв. м), а также несколько небольших объектов. В 2015-1П2016 гг. новое спекулятивное предложение складских площадей отсутствовало. Общий объем предложения по состоянию на конец первого полугодия 2016 года составил немногим более 1,2 млн кв. м, около 80% из которого представлено сухими складами.

Следует отметить, что характерной тенденцией в сегменте стало развитие объектов в формате built-to-suit. Несмотря на тот факт, что объем ввода спекулятивного предложения постепенно сокращается, built-to-suit-проекты довольно распространены, а годовой объем новых площадей в их составе зачастую превышает объемы нового спекулятивного предложения за этот же период. Так, в 2015 году общий объем новых built-to-suit-проектов, выведенных на рынок, составил свыше 60 тыс. кв. м, в то время как новые объекты, предназначенные для сдачи в аренду на свободном рынке, не появились.

Спрос. На протяжении последних двух лет в складском сегменте, как и в других сегментах коммерческой недвижимости, наблюдалось сокращение спроса на фоне замедления деловой активности, падения
объемов розничного товарооборота, а также макроэкономических и политических факторов. Объем чистого поглощения уменьшился почти в три раза в 2014 году и достиг порядка 100 тыс. кв. м. Негативная динамика сохранилась и в 2015-м: по итогам года объем чистого поглощения составил около 50 тыс. кв. м, сократившись на 50% г/г. В 2014-2015 гг. практически все сделки в сегменте были вызваны оптимизацией занимаемых площадей. Еще один важный фактор, повлиявший на складской рынок, — переезд бизнеса из восточных регионов Украины.

В первом полугодии 2016 года с постепенным улучшением макроэкономической ситуации на рынке складов наметилось некоторое оживление спроса. Как и в предыдущие годы, в течение первых шести месяцев текущего года наиболее активными арендаторами были логистические компании (около 30% от общего объема сделок), а также крупные ритейлеры (более 60%). Компании, работающие в других сферах (фармацевтика, FMCG, производители оборудования и др.), зачастую предпочитают built-to-suit-объекты, полностью удовлетворяющие их потребности.

KSBD trends_03_201616

KSBD trends_03_201617

Арендные ставки и вакантность. С постепенным оживлением спроса на складские помещения в первом полугодии 2016 года средний показатель вакантности продемонстрировал небольшое снижение — на 1 п.п.: с 15% по состоянию на конец 2015 года до 14% по итогам первых двух кварталов 2016-го. Что касается арендных ставок, то на рынке укрепилась тенденция заключения договоров в национальной валюте. Если ранее собственники и арендаторы заключали краткосрочные дополнительные соглашения с целью перехода на арендную плату в гривне или фиксации обменного курса на определенном уровне, то в течение последних 12 месяцев практически все договоры аренды (новые сделки, продление сроков) были деноминированы в гривне. В январе-июне 2016 года средние ставки в объектах класса А находились в диапазоне от 70 до 110 грн/кв. м/мес. ($2,5-4,5), класса В — от 50 до 80 грн/кв. м/мес. ($2-3)5.

KSBD trends_03_201617_2

Кейс EY

Cодействие в организации функции внутреннего аудита отелей

Задача:

Определить основные проблемные зоны для внутреннего аудита группы отелей клиента на основании анализа ключевых показателей деятельности нескольких отелей.

Эксперты компании EY провели сравнительный анализ основных показателей деятельности двух отелей клиента с использованием бенчмарков сопоставимых гостиниц в соответствующем ценовом сегменте, а также проанализировали риски и контрольные процедуры таких ключевых направлений, как:

  •  сбор доходов от основных видов предоставляемых услуг;
  •  закупки;
  •  управление запасами;
  •  организация работы с персоналом;
  •  капитальное строительство и основные средства.

Результат:

После анализа ключевых показателей деятельности выбранных отелей специалисты компании EY определили приоритетные направления анализа для внутреннего ауди­тора, а также предоставили рекомендации по повышению эффективности деятельности отелей. 

Рынок торговой недвижимости

После рекордных объемов ввода нового предложения в 2012-2013 гг. в сегменте наблюдалась тенденция снижения девелоперской активности. В 2014-м было открыто два крупных объекта (ТРЦ «Атмосфера» и ТРЦ «Проспект»). В 2015 году рынок пополнился одним небольшим объектом (ТЦ Doma Center, GLA — 8 тыс. кв. м) и новыми очередями существующих объектов (2-я очередь ТРЦ «Городок», GLA — 15 тыс. кв. м, 2-я очередь аутлет-городка «Мануфактура» общей
арендуемой площадью 6,5 тыс. кв. м). В первом полугодии 2016 года на рынок Киева вышел всего один объект — ТРЦ New Way (GLA — 16 тыс. кв. м). В целом уровень обеспеченности торговыми площадями в столице составляет порядка 280 кв. м. на 1 тыс. жителей по состоянию на конец первого полугодия 2016 года, что значительно ниже показателя аналогичных рынков Восточной и Центральной Европы (450-700 кв. м. на 1 тыс. жителей).

Что касается перспективного предложения, то до конца года к выходу заявлены два крупных проекта: ТРЦ суперрегионального формата Lavina Mall (GLA — 115 тыс. кв. м) и столичный ЦУМ (GLA — 22,5 тыс. кв. м). Если данные объекты откроются в заявленные сроки, то к концу 2016 года объем общего предложения торговых площадей на рынке Киева достигнет 1,06 млн кв. м.

Помимо указанных выше объектов перспективное предложение на рынке торговой недвижимости представлено несколькими довольно крупными проектами на разных стадиях развития, открытие которых анонсируется девелоперами в средне- и долгосрочной перспективе: Blockbuster Mall, Retroville, ТРЦ «Лукьяновка», River Mall (совокупная арендная площадь в составе всех объектов — более 300 тыс. кв. м). 

Спрос. В течение 2014-2015 гг. на рынок торговой недвижимости, как и на остальные сегменты, негативно влияла неблагоприятная макроэкономическая ситуация в стране, а именно снижение реальных доходов населения на фоне девальвации гривны и, как следствие, сокращение потребительской активности и розничного товарооборота. Индекс пот­ребительских настроений в этот период достиг рекордно низких значений (41-42 из 100 в феврале-апреле 2015 года).
Начиная со второй половины 2015 года потребительские настроения украинцев (благодаря стабилизации обменного курса) несколько улучшились, хотя и остались на довольно низком уровне: в августе 2016 года индекс экономических ожиданий дос­тиг отметки в 55,6 пункта, а индекс пот­ребительских настроений — 53,7 пункта (показатели «докризисного» 2013 года — 87,7 пункта по каждому из индексов).

KSBD trends_03_201618

Положительной тенденцией 2016 года стала позитивная динамика роста розничного товарооборота и реальной заработной платы: по итогам восьми месяцев текущего года средняя заработная плата увеличилась на 13,7% г/г, а розничный товарооборот — на 5,5% г/г.

KSBD trends_03_201619_1

Негативные макроэкономические тренды 2014-2015 гг. вынуждали ритейлеров пересматривать планы развития и предпринимать меры по оптимизации зат­рат, например, путем закрытия нерентабельных магазинов. В то же время в этот период на рынок вышел ряд международных брендов, среди них H.E. by Mango, Prenatal Milano, Pedro del Hierro, Keddo, adL, Silenza, ERES, Idexe и другие. В 2016 году довольно активно развивались украинские ритейлеры (например, Kleo, Arber), а также некоторые международные бренды (LC Waikiki, Colins, SuperStep). В целом интерес к украинскому рынку со стороны международных торговых операторов присутствует, однако темпы их дальнейшей экспансии будут напрямую зависеть от макроэкономической ситуации в стране, а также динамики ввода нового качественного предложения.

KSBD trends_03_201620_2

Арендные ставки и вакантность. По состоянию на конец 2015 года средние показатели вакантности в киевских торговых центрах находились в пределах 7-12%. В первой половине 2016 года на рынке наблюдалось постепенное сокращение доли свободных площадей (в среднем на 1-2 п.п.). Такая тенденция объясняется несколькими факторами, в частности, весьма ограниченными объемами ввода новых торговых площадей на фоне умеренной активизации спроса со стороны украинских ритейлеров, а также дальнейшей экспансией некоторых международных брендов. Схожая динамика наблюдалась и в сегменте стрит-ритейла: начиная со второй половины 2015 года уровень вакантности постепенно сокращался по мере заполнения пустующих площадей новыми арендаторами на ул. Крещатик, Шота Руставели, Большой Васильковской и других. В то же время с анонсированным выходом на рынок новых крупных объектов (ТРЦ Lavina Mall, ЦУМ) среднерыночный показатель вакантности возрастет. 

KSBD trends_03_201620_1

По состоянию на конец 2015 года средние арендные ставки на секции площадью 100-150 кв. м в наилучших торговых центрах столицы составляли порядка $35-50/кв. м/мес.6 Учитывая девальвацию гривны, на рынке стала достаточно популярной практика индивидуальных договоренностей при пересмотре условий между арендодателями и арендаторами. Наиболее распространенными подходами стали временная фиксация обменного курса на определенном уровне, применение плавающего курса с фиксированной верхней границей, а также переход на комбинированную ставку, которая включает определенный процент от товарооборота.

В течение первого полугодия 2016 года динамика арендных ставок несколько отличалась. В наиболее успешных торговых центрах наблюдался незначительный рост ставок на фоне пересмотра заключенных ранее временных соглашений о фиксации обменного курса. Положительным фактором также стало возобновление роста розничного товарооборота, что привело к повышению арендной платы для тех ритейлеров, арендные ставки которых выражены в процентах от оборота. В менее успешных ТЦ арендные ставки оставались на прежнем уровне либо продолжали снижаться. Если говорить о средне­рыночных показателях, то по итогам первого полугодия 2016 года арендная ставка в долларовом эквиваленте практически не изменилась по сравнению с показателями конца 2015 года.

Кейс EY

Финансовый анализ и прогноз операционной деятельности торгово-развлекательного центра

Задача:                     

Провести финансовый анализ и построить прогноз операционной деятельности торгово-развлекательного центра с целью анализа возможности выполнения кредитных обязательств.

Специалисты компании EY провели анализ операционной деятельности торгового центра, включая арендный доход объекта, операционные расходы, капитальные затраты, а также обязательства клиента перед кредиторами. Чтобы спрогнозировать арендный доход, эксперты изучили данные прошлых лет по товарообороту всех арендаторов ТЦ, а также провели сравнительный анализ соотношения арендных платежей и оборотов ритейлеров с бенчмарками в соответствующих сегментах и по группам товаров.

Результат:

Команда EY разработала финансовую модель с рядом переменных показателей, позволяющую проводить анализ возможности выполнения кредитных обязательств в зависимости от изменения макроэкономических факторов, а также параметров операционной деятельности торгового центра. Результаты проведенного анализа клиент использовал в переговорах с кредиторами.

1Real Estate, Hospitality & Construction. 14th Capital Confidence Barometer. May 2016. ey.com/rhc

2Здесь и далее ставки приведены без НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов

3World Travel & Tourism Council. Travel & Tourism. ECONOMIC IMPACT 2016. UKRAINE

4Спекулятивное предложение — складские площади, предназначенные для сдачи в аренду

5Ставки приведены для сухих складов. Ставки не включают НДС, эксплуатационные и коммунальные расходы

6Ставки приведены без учета НДС, эксплуатационных и коммунальных расходов

Бизнес-тренды

Обзор подготовили эксперты группы консультационных услуг в сфере недвижимости компании EY в Украине

Глобальные тренды: трансформация сектора недвижимости

Согласно исследованиям компании EY, на глобальном уровне сектор недвижимости, как и другие сферы бизнеса, продолжит развиваться под влиянием нескольких основных трендов, среди которых следует выделить технологические инновации, демографические изменения и процесс глобализации и урбанизации. В отличие от других отраслей, изменения в секторе недвижимости под влиянием глобальных тенденций происходят постепенно, поскольку проектирование, строительство и управление объектами недвижимости требует длительного времени и наличия долгосрочного видения у игроков рынка, формирование которого в условиях постоянно меняющейся бизнес-среды является непростой задачей.

Под влиянием глобальных трендов привычные подходы и традиционные для сферы недвижимости бизнес-модели требуют постоянного анализа и пересмотра. Участникам рынка необходимо критически оценивать происходящие события, предвидеть изменения тенденций спроса и выявлять новые возможности для развития. В таких условиях отношения между собственниками объектов недвижимости и арендаторами постепенно переходят на новый этап — от традиционной концепции «арендодатель-арендатор» к взаимовыгодному партнерству. Следует отметить, что такие изменения характерны не только для развитых рынков, но и для Украины, где данный тренд имеет особую ценность в условиях экономического кризиса.

Примером может служить инициатива компании Arricano — ведущего украинского девелопера и оператора торгово-развлекательных центров. В 2016 году компания запустила образовательный проект B2B Upgrade by Arricano для арендаторов торговых центров своей сети. B2B Upgrade by Arricano — это серия ежемесячных бизнес-тренингов и мастер-классов, нацеленных на развитие навыков персонала арендаторов, необходимых для роста продаж и товарооборота ритейлеров, а также усовершенствования обслуживания посетителей ТРК. Михаил Меркулов, CEO Arricano, отмечает, что к решению любой задачи нужно подходить комплексно: «Для бизнеса, большого или маленького, важно обеспечить развитие и финансовый прирост. Качественнее и быстрее развитие происходит тогда, когда партнеры тоже растут. Мы хотим, чтобы арендаторы росли. B2B Upgrade by Arricano — это проект, символизирующий готовность развиваться вместе».

Новые технологии оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие онлайн-торговли приводит к сок­ращению площадей, занимаемых ритейлерами, а также закрытию магазинов. В то же время рост оборота онлайн-шопинга предполагает постепенное увеличение спроса на складскую недвижимость.

С развитием технологий ритейлеры активно прибегают к внедрению новых идей, совершая переход от концепции традиционного магазина к формату интер­активных шоу-румов. Несмотря на кризисные явления последних лет, ведущие украинские ритейлеры активно осваивают новые технологии, которые служат дополнительным инструментом привлечения покупателей. Безусловно, наиболее активными в этом плане являются торговые сети электроники и бытовой техники: в течение последних лет в Украине был открыт ряд магазинов в обновленном формате с виртуальными витринами и интерактивными инсталляциями.

Новые ІТ-решения также изменяют подходы к управлению объектами недвижимости. Примером может служить столичный ЦУМ  —  первый проект на украинском рынке, где будет представлена специальная IT-система, позволяющая торговому центру работать в формате универмага с единой кассой. Благодаря непрерывной обработке данных в системе посетители смогут получать актуальную информацию об интересующих их товарах, а также оплачивать покупки в единой кассе. Ритейлеры в свою очередь получат универсальный инструмент контроля за своими товарами — от момента поступления на склад магазина до продажи.

Под влиянием технологических новшеств и демографических трендов также происходят изменения в использовании офисного пространства. Наличие интернета делает удаленную работу дос­тупной все большему числу людей, что приводит, с одной стороны, к оптимизации занимаемых компаниями офисных  площадей, а с другой — к дальнейшему развитию коворкингов.  В то же время крупные компании уделяют особое внимание обустройству офисного пространства и все чаще переезжают в бизнес-центры класса А, расположенные в прайм-локациях, чтобы привлечь талантливых сотрудников.

Процессы урбанизации представляют целый ряд вызовов и возможностей для девелоперов, инвесторов и управленцев в секторе недвижимости. Так, градостроителям и девелоперам необходимо учитывать доступность ресурсов, потребности в новой инфраструктуре (транспортной, социальной, коммуникациях), комфорт и пригодность новых зон застройки для жилья, долгосрочную устойчивость, а также влияние на окружающую среду.

Новые технологии обработки данных (например, о транспортных потоках, демографических изменениях, потребительских предпочтениях) могут служить серьезным подспорьем для принятия решений о дальнейшем развитии городских территорий. Безусловно, в течение следую­щих десятилетий процессы урбанизации будут оказывать значительное влияние на общество и бизнес, определяя, где и как люди будут жить, работать и отдыхать.

O КОМПАНИИ EY

EY является международным лидером в области аудита, налогообложения, сопровождения сделок и консультирования. Наши знания и качество услуг помогают укреплять доверие общественности к рынкам капитала и экономике в разных странах. Мы формируем команду выдающихся лидеров, под руководством которых наш коллектив всегда выполняет взятые на себя обязательства. Тем самым мы вносим значимый вклад в улучшение деловой среды на благо наших сотрудников, клиентов и общества в целом.

Мы взаимодействуем c компаниями из стран СНГ, помогая им в достижении бизнес-целей. В 20 офисах нашей фирмы (в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Тольятти, Владивостоке, Южно-Сахалинске, Ростове-на-Дону, Алматы, Астане, Атырау, Бишкеке, Баку, Киеве, Ташкенте, Тбилиси, Ереване и Минске) работают 4500 специалистов.

KSBD trends_03_201624

Консультационные услуги в сфере недвижимости

Один из основных принципов работы компании EY — комплексный подход. Это означает, что мы предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг, необходимых для эффективного решения широкого круга вопросов, cвязанных с недвижимостью.

Оценка недвижимости

Необходимость в оценке недвижимости возникает при получении кредита под залог, проведении переоценки основных средств и оценки активов компании для подготовки финансовой отчетности по украинским/международным стандартам, при покупке/продаже недвижимости, оценке бизнеса компаний/долей и вкладов при слияниях, поглощениях, внесении имущества в уставный капитал.

Наши специалисты проводят все виды оценочных работ в соответствии с украинскими и международными стандартами, а также со стандартами RICS.

Комплексный анализ проектов в сфере недвижимости

Для определения целесообразности реализации проектов в сфере недвижимости мы предоставляем следующие услуги:

  •  SWOT-анализ и комплексная экспертиза проектов;
  •  разработка эффективных концепций застройки;
  •  анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
  •  технико-экономическое обоснование;
  •  подготовка бизнес-планов;
  •  маркетинговый и отраслевой анализ.
крестинина соколова

Марина Крестинина

старший менеджер, руководитель
отдела консультационных услуг в сфере
недвижимости EY в Украине

Надежда Соколова

старший консультант отдела
консультационных услуг в сфере
недвижимости EY в Украине

Наши конкурентные преимущества:

  • богатый опыт работы, накопленный с момента выхода компании на рынок СНГ в 1989 году;
  • глубокое знание рынка: активное сотрудничество с офисами нашей компании, расположенными более чем в 140 странах мира, а также тесное взаимодействие с участниками локального рынка позволяют нам получать полную и достоверную информацию из первых рук;
  • качество: постоянный обмен опытом между экспертами офисов  EY в разных странах, а также применение национальных и международных стандартов позволяют предоставлять услуги высокого качества.

Содействие в разработке стратегии бизнеса

Для повышения эффективности деятельности компании в условиях корректировки глобальной стратегии и меняющейся конъюнктуры рынка наши специалисты предлагают следующий комплекс услуг:

  • анализ и реструктуризация портфеля недвижимости;
  • анализ и разработка рекомендаций по оптимизации операционных показателей;
  • разработка стратегий роста и регионального развития;
  • разработка и внедрение корпоративных стандартов планирования и оптимизации офисного пространства.

Определение оптимального местоположения бизнеса

При осуществлении региональной экспансии компаниям зачастую необходимо выбрать место для размещения своего бизнеса. Мы поможем подобрать наилучшее расположение на основе индивидуальных требований компании, а также с учетом специфики деловой конъюнктуры, местного рынка недвижимости, наличия квалифицированного персонала, близости к поставщикам и потребителям и других значимых факторов.

Консультации в области гостиничного бизнеса

Наши специалисты входят в число ведущих профессионалов гостиничного рынка. Мы проводим оценку, экспертизу, анализ экономической целесообразности проектов развития гостиничного бизнеса, а также существующих объектов.

Консультационные услуги в области налогообложения, права и сопровождения сделок

Наш богатый опыт предоставления услуг в области недвижимости в сочетании
с опытом консультирования по вопросам налогообложения, права и сопровождения сделок выгодно отличает нас от брокерских и консультационных компаний, а также от других компаний Большой четверки.

 

28.12.2016
PDF
Что нового
комментарии
Блоги
ЭКСПЕРТЫ РЫНКА
ТОП-МНЕНИЕ
АВТОРЫ БИЗНЕС-КНИГ
Обзоры бизнес книг
Лекции
WATCH&SHARE
Рынок
ОБЗОР РЫНКОВ
ОТРАСЛЕВЫЕ ТРЕНДЫ
ЭКСПЕРТЫ
ИДЕИ
ИННОВАЦИИ
ВДНГ TECh
ПРАКТИКА
БИЗНЕС-ПЛАНЫ
ЗНАНИЯ
ИСТОРИИ УСПЕШНЫХ
ТЕЛЕКОМ ДЛЯ БИЗНЕСА