Ми працюємо над тим, щоб зробити сайт україномовним. Слідкуйте за оновленнями!

Первичное жилье в Украине

После мирового финансового кризиса, рынок жилья Украины только в конце 2012 года начал набирать обороты. Сейчас еще рано говорить о полном «выздоровлении» отрасли, но можно увидеть положительную динамику ее развития.

После кризиса 2008 года рынок первичного жилья Украины только в прошлом – 2012 году начал оживать. Застройщики достраивают объекты, которые были начаты еще до кризиса, инвесторы осваивают новые участки, украинцы снова инвестируют в жилье.

В первом полугодии 2013 года в Украине было введено в эксплуатацию 3,679 млн кв. м, что на 13,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Также по данным Госстата, в течение I полугодия текущего года в Украине за счет средств государственного бюджета принято в эксплуатацию 11,4 тыс. кв. м. общей площади жилья, что составляет 0,3% от общего объема. Так, с начала года государство профинансировало строительство жилья на 51,4% меньше уровня соответствующего периода предыдущего года.

С 2012 года среди главных тенденций рынка жилой недвижимости Украины года эксперты компании UTG отмечают высокую строительную активность первичного рынка жилой недвижимости, и, как следствие, ввод в эксплуатацию ряда жилых комплексов во всех сегментах рынка. При этом, аналитики указывают на появление на рынке более масштабных проектов, как по площади осваиваемой территории, так и по количеству квартир.

«Для сравнения, в кризисные времена почти все объекты строили на 4-15 месяцев дольше, чем заявлял в рекламных материалах застройщик. К тому же, сегодня порядка 3% новостроек достраивают раньше заявленной даты ввода в эксплуатацию», — говорит директор проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

И если раньше застройщики могли позволить себе затягивать сроки введения домов в эксплуатацию на месяцы или даже годы, то сегодня, когда покупатель как никогда осторожен в своем выборе, более 60% компаний достраивают дома в срок. Эксперты говорят о том, что если в докризисные времена покупатели предпочитали вторичное жилье, то теперь «первичка» догоняет «вторичку». Это хороший признак оживления сектора. По сравнению со старым жильем «первичка» сейчас в оптимальном положении. Она дешевле, новее и предлагает довольно большой выбор.

Застройщики конкурируют с девелоперами за клиента

На первичном рынке недвижимости сейчас наблюдается острая конкуренция между застройщиками и девелоперами. Именно борьба за покупателя «делает погоду» в этих сегментах. Так, разрабатывая новые проекты и совершенствуя текущие, девелоперы в первую очередь руководствуются потребностями покупателей. Сегодня, чтобы объект стал успешным, он должен быть максимально комфортным для проживания. Удачные местоположение и планировка, оптимальная площадь квартир, развитая инфраструктура, красивый внешний вид – это неотъемлемые атрибуты качественного жилого комплекса, который обязательно найдет своего покупателя.

«Застройщики, в отличие от девелоперов, руководствуясь интересами клиента, совершенствуют свою ценовую политику. Участники рынка предлагают различные программы рассрочек, разрабатывают индивидуальные схемы покупок», — поясняет Браво. Браво также отвечает, что в борьбе за клиента, как застройщики, так и девелоперы постоянно совершенствуют обслуживание клиентов, начиная от создания комфортных центров продаж непосредственно на территории комплекса, разработки качественной полиграфии, различных подарков для покупателей, и заканчивая появлением управляющих компаний, которые обеспечивают правильное использование и своевременное техническое обслуживание всех инженерных коммуникаций комплекса, гарантируя их долговечность.

Кризис скорректировал площадь жилья

Сейчас в Украине спрос и предложение в жилом сегменте уравновешены. Если говорить о спросе, то в эконом-классе наиболее востребовано сейчас доступное жилье, стоимостью порядка 8 тыс. грн. за кв. м. и площадью до 30 кв. м. «Эти квартиры находятся на окраинах столицы, либо в городах-сателлитах и их на рынке не хватает», — говорит коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Константин Браво. В бизнес-классе — наибольшей популярностью пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, площадью 50-60 м. кв и 70-80 м. кв. соответственно. Покупателями в основном являются семейные пары, которые хотят либо улучшить, либо увеличить жилплощадь.

К факторам, которые влияют на покупательский спрос можно отнести то, что клиенты последние годы копили деньги на приобретение квартиры, а после оживления рынка и введения в эксплуатацию множества жилых комплексов, сегодня являются активными инвесторами первичного рынка. Еще одной категорией покупателей, формирующих спрос, являются новые представители бизнеса и политической элиты, которые смогли аккумулировать средства и сегодня инвестируют в качественное предложение на первичном рынке недвижимости, в первую очередь, Киева.

Начиная с 2008 года, кризис корректировал и жилплощадь с учетом спроса. Так, «докризисные» однокомнатные квартиры площадью 50-60 кв. м превратились в жилье 35-45 кв. м, двухкомнатные с 80 кв. м до 60-65, а трехкомнатные со 110 до 80 кв. м. Отличительной чертой нового предложения, вышедшего в полугодии 2013 года, являются небольшие площади квартир с применением функциональных планировок и предусмотренное планировкой возможное объединение нескольких квартир на одном этаже в одну. Таким образом, объекты в будущем могут охватить большую целевую аудиторию, и, в определенной степени, застраховать себя от изменения параметров покупательского спроса в перспективе.

Украинцы перестают инвестировать в жилье

Эксперты пришли к выводу, что украинцы перестают инвестировать в недвижимость. Теперь они покупают жилье в основном для улучшения своих жилищных условий, говорит Дмитрий Шостя — руководитель отдела продаж ЖК «ParkStone». «Сейчас практически нет разницы между доходом, получаемым от долгосрочного депозита в банке, и доходом, который даст перепродажа квартиры через 3-4 года. Поэтому жилье приобретают преимущественно те семьи, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. И поэтому же, спекулянтов на рынке недвижимости практически нет», — добавляет Шостя.

Также большую роль в динамике продаж жилья играет стабильность на валютном рынке. «Если происходит колебания доллара, сразу же происходит замедление темпов продаж. Это объясняется тем, что люди не решаются переводить свои сбережения в недвижимость пока конъюнктура не станет яснее. Как только колебания успокаиваются, продажи сразу же увеличиваются», — говорит Шостя.

Многие застройщики, просчитывая риски перед очередной волной кризиса, отказываются от финансирования строительства за счет будущих покупателей и начинают продавать объекты на стадии готовности 50-70%. «Практически готовый дом и интенсивное строительство вызывают больше доверия у покупателей, ведь риск того, что объект превратится в недострой, практически минимальный, а срок сдачи дома в эксплуатацию намного ближе» — сообщает эксперт. По такому принципу сегодня работает большинство застройщиков в Украине, добавил Шостя.

Как изменится рынок недвижимости Украины с сентября 2013 года

С 1 сентября 2013 года вступили в силу ограничения по наличным расчетам на операции между физическими и юридическими лицами, а также на сделки физических лиц, которые требуют нотариального удостоверения и превышают сумму в 150 тысяч гривень.

По словам экспертов, на начальном этапе многие продавцы и покупатели недвижимости столкнутся с большими трудностями процедурного характера. Во-первых, им обязательно нужно будет открыть счета в банке. Во-вторых, украинцы потеряют деньги на обмене валюты — все операции будут осуществляться только в национальной валюте, а, как правило, большинство украинцев хранят свои сбережения в долларах или евро.

Таким образом, стороны будут иметь несколько вариантов для осуществления расчетов.

Первый — открытие текущих банковских счетов обеими сторонами. В таком случае, покупатель сможет осуществлять платежи со своего банковского счета на счет продавца.

Второй — открытие текущего счета продавцом, на который покупатель сможет перечислить деньги через кассу банка. Третий вариант предполагает внесение денежных средств на депозит нотариуса.

«Стоит ожидать, что расходы сторон договора, связанные с такими расчетами, возрастут на 2-3 % в связи с оплатой банковских комиссий за перечисление и снятие денежных средств, что в итоге может обернуться немалыми суммами», — продолжает адвокат, партнер юридической компании TIC Денис Писанный.
Очевидных способов законным образом обойти ограничение пока немного. «Частично ограничение можно обойти путем привлечения банковского финансирования, т.е. оформления кредита в банке с досрочным его погашением. Однако такой способ не является стопроцентной панацеей, т.к. вопрос с безналичными расчетами не снимается», — говорит Реутов.

Вторичка потеряет в цене

Строительные компании не боятся новых правил расчета. «Мы не ожидаем, что изменения, касающиеся наличного расчета, существенно повлияют на первичный рынок недвижимости. Надежные и крупные застройщики, на которых приходится основная доля рынка, уже не один год работают по безналичной форме расчета. Безналичная форма расчета более надежная, безопасная и удобная как для компании, так и для клиентов», — резюмирует Браво.

Если говорить о вторичке, то из-за новых правил к зиме она может потерять треть потенциальных покупателей и подешеветь в среднем на 10-15%. Такого мнения придерживается президент союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов.

«По нашим оценкам, треть потенциальных покупателей, которые могут приобрести жилье, пока не готовы «декларировать» свои доходы. Поэтому это, безусловно, нанесет сильный удар по рынку вторичной недвижимости, на котором 90% расчетов происходило в наличной форме», — сказал Рубанов.

В целом стоимость жилья в Украине существенно не изменятся

Ценовая ситуация на рынке первичного жилья Украины в текущем году прогнозировано останется без изменений. Эксперты прогнозируют незначительное подорожание в пределах 10%, связанное с ростом среднего уровня цен на товары и услуги, говорят в компании Knight Frank. А увеличение стоимости квадратного метра в каждой конкретной новостройке будет зависеть от спроса на этот объект.

«Цены на новостройки будут подвержены разнонаправленным трендам — с одной стороны, рост степени готовности строящихся объектов будет толкать цены вверх (обычная практика планомерного повышения девелоперами цен предложений по мере роста готовности объектов), а с другой стороны, растущая конкуренция и макроэкономическая ситуация будут удерживать рост цен», — говорит эксперт по недвижимости Ярослава Чапко.

Ценовой фактор пока еще остается одним из определяющих критериев приобретения квартир, поэтому борьба за клиента будет происходить преимущественно в ценовой плоскости.
С другой стороны, для бизнес-класса и объектов премиум-класса качественные параметры жилого комплекса будут постепенно набирать вес при принятии покупателями решений о приобретении жилья. «Например, инфраструктура (хорошие подъездные пути, парковая зона, детские и спортивные площадки), инженерия жилого дома, позволяющая экономить на коммунальных платежах, профессиональное управление жилыми комплексами)», — считает Чапко.

В 2014-2015 годах ожидается введение в эксплуатацию домов, строительство которых было начато в 2011-2012 годах, что позитивно отразится на качественных показателях работы рынка. Проекты будут отличаться от существующего предложения на рынке более продуманными планировками, развитой инфраструктурой.

Иностранцы не хотят инвестировать в украинскую недвижимость

Не смотря на восстановление отрасли, иностранные инвесторы не особо хотят вкладывать средства в украинскую (жилую) недвижимость. Об этом заявил президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. «Сегодня все инвестиции, которые в жилом секторе, в коммерческой недвижимости фактически идут за счет средств внутренних инвесторов. То есть внешние инвестиции почти остановились», — говорит Лев Парцхаладзе.

Кроме того, негативно на строительный рынок влияет и высокий уровень коррупции. Также эксперт отмечает, что очень много проблем у застройщиков возникает с местными советами, которые неэффективно используют законодательство. Решить проблему поможет разработка зонинга. «Некоторые города уже начинают активно работать над зонингом. Это очень сильно упростит выдачу градостроительной документации и сократить уровень коррупции «, — резюмируют в КСУ.

Украинцы будут инвестировать в недвижимость Европы

В отличие от украинского рынка, инвестиции в недвижимость Европы намного более защищены, даже чем вложения в банковские депозиты и государственные облигации. Практика инвестирования показывает две «крайности»: капиталовкладчики могут выбрать либо инвестиции в рискованные страны и с высокой вероятностью потерять капитал или же купить государственные облигации надежных стран с процентной ставкой ниже уровня инфляции и наблюдать, как их вложения медленно обесцениваются.

«В этой ситуации инвестиция в зарубежную недвижимость – это разумный баланс надежности и доходности. При этом не следует забывать о возможности использования банковского кредита на 50-70% стоимости объекта недвижимости при рекордно низких процентных ставках в Европе, что может обеспечить IRR (внутреннюю норму рентабельности – ред.) на уровне более 25%», — рассказывает Мартин Хормут, владелец компании PHL, специализирующейся на управлении инвестициями и девелопменте недвижимости.

Вложения в европейскую жилую недвижимость будут становиться все более привлекательными для инвесторов из Украины. Ведь покупая жилье в Европе, инвестор может рассчитывать на стабильные поступления от высокой арендной платы плюс гарантированную защищенность своей собственности на законодательном уровне. К тому же, многие объекты жилой недвижимости в Украине строятся с использованием дешевых или некачественных материалов и не имеют должного сопровождения и обслуживания.

«В Европе такая ситуация исключена. Тут вопрос обслуживания домов и инфраструктуры находится на высочайшем уровне. Волна проектов, предполагающих создание новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, сегодня охватила все крупные города Европы. Примером может служить принятая в Лондоне в 2002 году программа создания 100 «общественных пространств», причем 20 проектов реализуется уже сегодня», — подытоживает Хормут.

В целом в Европе первичная жилая недвижимость развивается более динамично, чем в Украине. В связи с начавшимся в 1996 году активным ростом цен на жилплощадь, в ряде европейских стран c 2003 года правительства создали госкомиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересовало: куда делись земельные участки под застройку, почему высока себестоимость строительства и как противодействовать спекуляциям на жилье. Это способствовало оживлению сектора, однако не привело к существенному снижению цен.

16.09.2013
Что нового
Популярно
комментарии
Блоги
ЭКСПЕРТЫ РЫНКА
ТОП-МНЕНИЕ
АВТОРЫ БИЗНЕС-КНИГ
Обзоры бизнес книг
Лекции
WATCH&SHARE
Рынок
ОБЗОР РЫНКОВ
ОТРАСЛЕВЫЕ ТРЕНДЫ
ЭКСПЕРТЫ
ИДЕИ
ИННОВАЦИИ
ВДНГ TECh
ПРАКТИКА
ИСТОРИИ УСПЕШНЫХ
ТЕЛЕКОМ ДЛЯ БИЗНЕСА
Big Data School
БИЗНЕС-ПЛАНЫ
ЗНАНИЯ