На сайті здiйснюються технічні роботи, у зв'язку з чим можливе некоректне відображення статей. Просимо вибачити за тимчасові незручності.

Дім під управлінням

Ніша: надання послуг ОСББ
У нас був вибір: тихо працювати у своїх будинках і чекати витіснення з ринку або самим рости і захоплювати сусідні регіони, де ніша виявилася порожньою

Від липня 2016 року управління усіма багатоповерхівками, мешканці яких не створять об’єднання співвласників будинку, передадуть від ЖЕКів до рекомендованих місцевою владою приватних управлінських компаній. І хоча всі добре розуміють недоліки співпраці з нав’язаними компаніями, багатьох лякає і самостійне управління будинками. Тож актуальна ніша для бізнесу – створювати такі управлінські компанії, які візьмуть на себе послуги для ОСББ. Досвідом поділився Дмитро Софина – засновник міжрегіональної управлінської компанії «Він Дім», яка однією з перших в Україні запрацювала за європейським зразком.

У 2012 році молодому IT-підприємцю з Вінниці Дмитру Софині після тренінгу про організацію ОСББ спало на думку створити програмне забезпечення для цієї галузі. Його мати працювала в ЖЕКу, тож Дмитро знав про проблеми ЖКГ не з чуток.

«Я вирішив спочатку перевести в онлайн надання адміністративних послуг: ведення бухгалтерії, податкової звітності, полегшити надання різних довідок мешканцям. Прописував алгоритми, шукав зручне ПЗ, вибирав і з’єднував потрібні функції», – розповідає Дмитро Софина. Програму для бухобліку надали партнери з Черкас.

1_0000_Depositphotos_53754459_original

Перший сайт для створеної ним управлінської компанії (УК) «Він Дім» Дмитро написав сам на платформі «1С-Бітрікс». А замість кол-центру використовували звичайний мобільний телефон, підключений до «Київстар».

«Вивчали законодавство щодо ЖКГ, санітарно-епідеміологічні норми, норми споживання. Домовлялися з організаціями, що надають послуги. Монополісти – постачальники газу та електроенергії – співпрацювати з маленькою компанією  відмовлялися», – розповідає про складнощі початкового етапу Дмитро.

У червні 2014 року команда з трьох людей (сам Дмитро, операційний директор та бухгалтер) узяла на обслуговування перші три ОСББ. «Складно було переконати мешканців, щоб повірили нам – молодій компанії без досвіду роботи», – ділиться підприємець. Вагомим аргументом «за» стала автоматизація функцій паспортного столу: довідку про прописку чи склад сім’ї можна було замовити, зателефонувавши на гарячу лінію, й отримати у поштову скриньку. Без жодних черг і клопоту (для цього довелося домовитися із ВВІРом і найняти кур’єра).

  • Початкові витрати на відкриття управлінської компанії у регіоні (оренда, зарплати, техніка): 40-60 тис. грн
  • Термін виходу на самоокупність: 3 місяці
  • Рентабельність: 5-20%

1_0002_Depositphotos_7493756_original

Нові послуги впроваджували покроково. Запровадили облік даних платників за квартирами, прийом показників лічильників через SMS. Почали друкувати єдину квитанцію з даними для оплати утримання будинку, домофона, використання води тощо.

Виявилося, що у Вінниці ринок висококонкурентний: з-поміж 350 формально створених ОСББ працюють 270, серед них 200 обслуговують приватні управлінські компанії та ЖЕКи, 70 налагодили свої процеси і не бажають нічого міняти.

«У нас був вибір: тихо працювати у своїх будинках і чекати витіснення з ринку або самим рости і захоплювати сусідні регіони, де ніша виявилася порожньою», – розповідає Дмитро. Упродовж 2015 року «Він Дім» узяв під своє управління 50 багатоквартирних будинків у Вінниці, Хмельницькому і Могилеві-Подільському.

1 тис. грн – початкові витрати мешканців будинку на створення ОСББ (нотаріальний збір, банківські послуги, виготовлення печатки)

Послуги управлінської компанії

Адміністративні:

  • бухгалтерська звітність ОСББ (зокрема податкова, фінансові звіти перед мешканцями);
  • операційно-контактні послуги (гаряча лінія для мешканців та голів ОСББ, довідки та документи, юридичні, технічні консультації);
  • єдиний обчислювальний центр (прийом показників лічильників через SMS, єдина квитанція, автоматичні платежі з картки, урахування субсидій і пільг).

Сервісно-технічні:

  • прибирання сходових кліток, прибудинкової території;
  • виклики фахівців (електрика, сантехніка, садівника тощо);
  • електромонтажні роботи;
  • послуги з монтажу водопровідних труб, систем опалення та кондиціювання;
  • обслуговування інших мереж та приладів (газ, вентиляційні канали тощо);
  • вивезення твердих побутових відходів (сміття);
  • обслуговування ліфтів;
  • послуги з перевезення;
  • продаж будівельних матеріалів, приладів та інструментів;
  • будівельно-ремонтні роботи різної складності;
  • дератизація та дезінфекція.

Послуги з впровадження енергоефективних технологій.

1_0001_Depositphotos_48303739_original

Клієнти

Бізнесмен знайшов дієвий спосіб залучати клієнтів: безкоштовно допомагати власникам квартир створювати ОСББ. Цей процес вимагає дотримання юридичних формальностей і нерідко супроводжується бюрократичною тяганиною.

Спочатку потрібно провести установчі збори мешканців, підготувати протокол за всіма правилами, отримати печатку, відкрити рахунок у банку. Потім ЖЕК упродовж 30 днів має віддати документи на будинок і передати справи (але це може тягтися до року, якщо голова ОСББ юридично не підкований). За словами Дмитра, найскладніше для новоствореного ОСББ – укласти договори з постачальниками послуг, такими як «Водоканал», «Обленерго», газівниками: вони намагаються зняти з себе якнайбільше зобов’язань і відповідальності. Приміром, газівники намагаються брати оплату за перевірку газових мереж у будинку, хоча це входить у тариф, постачальники води – незаконно передати на баланс усі труби на подвір’ї, щоб ремонт мереж робило власним коштом ОСББ.

Показавши потенційним клієнтам на таких прикладах, як його компанія полегшує вирішення питань ОСББ, Дмитро зазвичай робить їх клієнтами справжніми.

Понад  1 тис. квартир має обслуговувати УК, щоб вийти на самоокупність

Бізнес-модель

«Він Дім» позиціонує себе як управлінська компанія європейського зразка. Топ-менеджмент та операційно-контактний центр розташовані у Вінниці, а виконавці в інших регіонах: це юристи (забезпечують правову підтримку), кур’єри (доставляють документи, довідки) і технічні партнери (компанії, що забезпечують послуги обслуговчого персоналу для ОСББ).

Компанія співпрацює з великими постачальниками будматеріалів та фірмами, які утеплюють будинки. Існують домовленості регіональних філій з банками про кредиту­вання за державними програмами. У Могилеві-Подільському апробована і така схема роботи: приватний ЖЕК опікується технічною частиною робіт, передаючи «Він Дім» адміністративну.

Компанія зацікавлена у нових регіональних партнерах. Тому охочим відкрити філію «Він Дім» надає бізнес-модель і оплачує накладні витрати на перші три місяці роботи, після чого вони мають вийти на самоокупність. «Ми надаємо партнерам обсяг замовлень та інструменти роботи (договори, тарифи, бухоблік, кадровий облік) і позбавляємо від проблеми пошуку клієнтів, натомість беремо певний відсоток комісійних», – пояснює Софина. Якість роботи партнерів перевіряють просто: раз на місяць проводять опитування голів ОСББ.

 У старих п’ятиповерхівках створювати ОСББ немає сенсу. Проблема цих будинків – інертні мешканці. У нових оселях забудовники зазвичай відразу створюють «кишенькове» ОСББ. Наш клієнт – активні люди молодого і середнього віку, які готові діяти для покращення свого життя

Дохідна частина

Будинок, у якому більше 250 квартир, може собі дозволити утримувати бухгалтера, двірника, сантехніка, однак набирати великий штат невигідно. Хоча діяльність ОСББ не вважається прибутковою, зарплати оподатковуються на загальних підставах. Управління таким будинком у «Він Дім» коштує лише 2,2 тис. грн, що набагато економніше. А бухгалтерська частина обійдеться у 1 тис. грн.

Основний прибуток компанія одержує не від надання адміністративних послуг, а від впровадження технічних рішень з термомодернізації та утеплення будинків, ремонту дахів, будівництва парковок, встановлення відеоспостереження тощо. Ефективне управління будинком дозволяє акумулювати кошти мешканців на рахунках і витрачати їх на впровадження енергозберігаючих технологій (лише будинки до 50 квартир залишаться у нулі, іншим грошей вистачить). Чистий «комісійний» прибуток УК від утеплення будинку становить 15-25 тис. грн.

1_0003_Depositphotos_91820082_original

Помилка новачків у цій галузі у тому, що вони надають лише високовитратні низькомаржинальні клінінгові послуги або пропонують тільки ІТ-послуги, але не вирішують проблеми ОСББ комплексно.

Перспективи

Незабаром управлінські компанії збільшаться, надаючи дедалі ширший спектр послуг. «Він Дім» зараз активно будує національну мережу, і Дмитро Софина цілі дні проводить на перемовах. Плани у нього амбітні: «стати ПриватБанком у сфері житлово-комунальних послуг», тобто глобальною високотехнологічною компанією з багатьма сервісами.

 

15-25 тис. грн – чистий «комісійний» прибуток УК від утеплення будинку

Співпраця з «Київстар»

Гаряча лінія кол-центру «Він Дім» 0-800 працює на інтегрованій платформі «Київстар» – «Бітрікс».

Усі дзвінки фіксуються в CRM і розподіляються за тематикою: скарги, ремонт, оплата за рахунком, виклик сантехніка тощо. У кінці розмови клієнту пропонують у тоновому режимі оцінити, як вирішена проблема. Якщо клієнт поставив трійку, йому телефонує керівник кол-центру й уточнює, що не так.

03.03.2016
Що нового
Популярне