Розвиток ТРЦ в Україні: адаптація та нові бізнес-моделі

За даними Української ради торгових центрів (UCSC), на кінець 2024 року в Україні налічувалося 326 ТРЦ, з яких 51 розташований на тимчасово окупованих територіях. Тобто близько 275 торговельних центрів доступні для бізнесу та відвідувачів на підконтрольних Україні територіях. 

Ринок торговельної нерухомості в Україні поступово відновлюється й навіть показує позитивну динаміку. У 2024 році відвідуваність торговельних центрів значно зросла. Особливо це помітно у відносно безпечних регіонах, зокрема в Києві, де показники повернулися на рівень до повномасштабного вторгнення.  

Одяг та побутова техніка — саме ці сегменти демонструють найбільшу популярність у покупців. Більше відвідувачів з’явилось як у невеликих міських ТРЦ, так і в більших центрах поза центром міста. Торік відкрилася низка невеликих торговельних центрів, переважно на заході України.  

Зараз у тренді компактні районні ТРЦ площею до 7–10 000 кв. м. RAU зазначає, що відкриття великих об’єктів — рідкість. Наприклад, у Київській області торік з’явився лише один великий ТРЦ — Green Gallery («Епіцентр») площею 62 000 кв. м. Натомість у Львівській області, Одесі, Ужгороді, Кам’янці-Подільському та інших містах відкрили кілька невеликих ТРЦ, тобто загалом близько десятка нових локацій. 

Зараз найбільше уваги приділяють будівництву мультифункціональних комплексів — житлових кварталів із невеликими ТРЦ. Такий формат відповідає концепції, де все необхідне поряд із домом. Девелопери кажуть, що у 2025 році планують відкрити щонайменше два десятки торговельних центрів, багато з яких мали з’явитися ще минулого року або навіть раніше. Є великі проєкти, що будуються вже давно і плануються до відкриття найближчим часом. Вони можуть суттєво оживити ринок і стимулювати подальший розвиток ритейлу. 

Популярність районних ТРЦ пояснюється також продуманим функціональним наповненням. Крім традиційного fashion-рітейлу, в таких центрах працюють продуктові супермаркети, аптеки, спортзали, дитячі зони, кінотеатри та магазини електроніки. Завдяки цьому відвідувачі можуть задовольнити більшість щоденних потреб в одному місці. 

ТРЦ White Lines у Києві — один із нових проєктів, що демонструє розвиток цієї концепції. У межах комплексу, окрім торговельних площ, будуть працювати поліклініка, дитячий садок та коворкінг, а сам ТРЦ буде інтегрований у житлову забудову. Такий підхід отримав назву «до ТРЦ у капцях», адже мешканці зможуть потрапити в торгову галерею, навіть не виходячи на вулицю.

Окрім тенденції «до ТРЦ у капцях», генеральний директор Lavina Mall та Blockbuster Mall Дмитро Лашин поділився й іншими спостереженнями щодо змін у сфері торговельних центрів: 

• Ріст сегмента середній +. Найактивнішими орендарями стали бренди середнього та вище середнього цінового рівня. Вони оновлюють магазини, вкладають у реновацію та впроваджують сучасні концепції. 
• Інвестиції в оновлення. Після кількох складних років ритейлери відновлюють інвестування у вдосконалення торгових площ, що позитивно впливає на трафік і задоволеність відвідувачів. 
• Розширення і модернізація простору. Зростає попит на більші площі магазинів, оновлюються простори для відпочинку й харчування. Фудкорти та ресторанні зони впроваджують нові формати й сучасний дизайн. 
• Покупець хоче досвід, а не просто купити товар. Особливо це стосується електроніки. Скажімо, у магазинах популярності набувають інтерактивні шоуруми, де можна протестувати продукцію та оформити замовлення онлайн. 
• Зростання лояльності та частоти відвідувань. ТРЦ зосереджуються на залученні постійних клієнтів: половина відвідувачів приходить 2–3 рази на місяць, тому важливо регулярно оновлювати простір і пропозицію, підтримуючи їхній інтерес. 
• Підвищення вимог до сервісу та комунікації. Бренди дедалі більше уваги приділяють якості сервісу та візуальному оформленню, аби відповідати очікуванням покупців.

Для якісної роботи торговельних центрів критично важливий надійний інтернет. Саме завдяки швидкому і стабільному підключенню можуть безперебійно працювати термінали, банкомати, платіжні системи та інші сервіси, що забезпечують комфорт і безпеку як для покупців, так і для орендарів. 

Київстар пропонує надійний і швидкісний інтернет для будь-яких бізнес-потреб. Захищена мережа з широким покриттям усією територією України. Це ідеальне рішення для ТРЦ. Під час підключення прокладають окрему оптоволоконну лінію, що дає змогу забезпечити максимальну швидкість до 1 Гбіт/с. Корпоративна мережа має резервування як на рівні обладнання, так і на рівні каналів зв’язку, що гарантує безперервність роботи та високу надійність зв’язку.

За оцінкою Української Ради Торгових Центрів, із пожвавленням ринку торговельної нерухомості в Україні зростають і ціни на комерційні площі. Найпомітніше зростання — у Києві, де попит на купівлю магазинів та інших торгових приміщень у березні 2025 року зріс на 31%. У середньому ціна торгової нерухомості в столиці тепер становить близько 8,3 млн грн, що на 14% більше, ніж торік. 

Інші великі міста теж мають позитивні зміни: 

• у Дніпрі ціни зросли на 29% (до 4,1 млн грн); 
• у Львові — на 12% (до 3,1 млн грн); 
• в Одесі — на 9% (до 3,5 млн грн).  

Виняток — Харків, де вартість трохи знизилася (на 4%). 

Цікаво, що У Києві водночас зростає попит на комерційні приміщення, а кількість оголошень про оренду зменшується. Це свідчить про те, що торговельні площі активно викуповують і вони стають затребуваними активами. В інших великих містах відзначається спад як пропозиції, так і попиту на оренду та купівлю комерційної нерухомості. 

Тепер щодо оренди. Середня вартість оренди у Києві зросла на 15% порівняно з минулим роком. У Дніпрі вартість оренди зросла на 52%, а в Одесі — на 25%. У Харкові ціна оренди залишається стабільною — близько 12 тис. грн. 

Ринок торговельної нерухомості демонструє поступове відновлення, а попит на сучасні, зручні комерційні простори стабільно зростає. Це дає змогу девелоперам та ритейлерам активно працювати над новими проєктами та розвивати торговельні центри.  

Утім, у деяких ТРЦ залишаються незаповнені площі через надто високі ціни, які є непосильними для малого бізнесу. Член Асоціації фахівців із нерухомості України Ярослава Бурих каже, що зниження орендних ставок могло б стимулювати активність на ринку. 

За словами Ярослава, сьогодні основними орендарями у ТРЦ нині є молоді українські бренди, які заміщують міжнародних гравців, що покинули ринок. Ці бізнеси вірять у майбутнє країни, орієнтуються на внутрішнього споживача та активно розвивають офлайн-магазини. Водночас стрімкий розвиток онлайн-торгівлі змінює структуру попиту. Попри те, що багато брендів переходять в онлайн-простір, спостерігається активне зростання офлайн-магазинів і відкриття нових точок.

В останні роки ТРЦ в Україні стали не лише місцем для покупок, а й важливими соціальними просторами. В умовах війни торговельно-розважальні центри швидко перебудувалися: облаштували укриття, забезпечили резервне живлення, створили простори для волонтерської діяльності та підтримки. У багатьох ТРЦ можна зарядити телефон, зігрітися та відчути, що ти не сам: 

• Дмитро Бушмакін, маркетинг-директор Budhouse Group, розповідає, що їхні ТРЦ ще до війни були важливими соціальними майданчиками, а з початком воєнних дій ця роль лише посилилась. Після ракетного удару по ТРЦ Nikolsky у Харкові компанія швидко облаштувала укриття, щоб надати безпеку і підтримати моральний дух людей. В укриттях проводили благодійні заходи, серед яких особливо запам’яталися кінопокази на підземному паркінгу. Дмитро називає такі ТРЦ «пунктами незламності», де можна знайти прихисток, зарядити гаджети та навіть попрацювати. 
• Ірина Шинкаренко, заступниця голови «Епіцентр К» з комунікацій і PR, згадує, що у Києві разом із міською владою створили гуманітарний штаб для координації допомоги, транспорту, персоналу й запасів. На сході відкрили хаб для переселенців, де допомогли понад 150 000 людей. Спільно з Intersport організували пункт видачі теплого одягу на заході країни. Внаслідок відключення електрики у всіх ТРЦ з’явилися зарядні станції, а в київському «Епіцентрі» відкрили безоплатний коворкінг на сотню робочих місць. 
• Інна Морозова, директорка з маркетингу Групи компаній Arricano в Україні, каже, що на початку війни вони оперативно відкрили простори ENERGY SPACE і Family Kids Space. Там кожен міг зарядити пристрої, розігріти їжу або провести час із родиною, граючи в настільні ігри чи займаючись творчістю. 

Маркетинг у ТРЦ також змінився. Якщо раніше основна увага приділялась показникам відвідуваності, середньому чеку тощо, то сьогодні головне — довіра та підтримка. 

Ілона Антонюк, маркетологиня Nhood Україна, пояснює, що компанії все частіше фокусуються на змістовних ініціативах. Це можуть бути благодійні pop-up маркетплейси, виставки, пункти збору допомоги, події для дітей чи освітні формати. Такі активності формують новий тип комунікації — щирий, заснований на цінностях і емоційній залученості. 

Самі події також змінилися. Усе частіше акцент не на розвагах, а на історіях реальних людей. Один з головних напрямів — підтримка військових і ветеранів, а саме — збір коштів, забезпечення медичним обладнанням тощо. Торговельні центри по всій країні регулярно долучаються до таких проєктів. 

Найбільш ефективними форматами компанії вважають регулярну фінансову підтримку центрів реабілітації та організацію великих благодійних подій за участі відомих артистів. Це дає змогу привернути широку увагу до потреб захисників і зібрати значні кошти на їхню підтримку. Наприклад, в ТРЦ DREAM у Києві проходять регулярні виступи військових оркестрів та збираються донати. 

Водночас не забувають і про тварин. Завдяки проєкту ТРЦ DREAM «Кітті Тіндер» прилаштовано 286 котиків, а в межах ініціативи «Лапки в безпеці» вакциновано та чиповано 127 тварин.  

Відвідувачі цінують не лише знижки, а й соціальні ініціативи ТРЦ. Подяки за події, запрошення волонтерів і створену атмосферу стають частими відгуками, зазначає Ілона Антонюк із Nhood Україна. Лояльність тепер будують через спільні цінності та дії. 

Орендарі ТРЦ також активно підтримують соціальні ініціативи та долучаються до них у різний спосіб. Деякі надають подарунки для благодійних зборів, інші — свої локації, ресурси або навіть команду. Така взаємодія не лише підсилює спільну соціальну позицію, а й демонструє бізнес-результат. Бренди, що активно взаємодіють зі спільнотою, зазвичай мають вищі показники повторних візитів і лояльності клієнтів.

У 2025 році в різних регіонах країни планують відкрити щонайменше п’ять нових торгових центрів, а до 2027-го — ще сім. Загалом протягом найближчих трьох років очікується запуск 12 нових об’єктів. 

Серед запланованих проєктів: 

• ТРЦ "Україна", Residents Mall та Riverville в Ужгороді; 
• ТЦ "Росвигівський", Retail Park і Silver Park в Мукачево; 
• ТЦ "Маяк А1" в Одесі; 
• ТЦ "А7" в Івано-Франківську; 
• ТРЦ Gallery Chicago та Terra Hall в Чернівцях; 
• ТРЦ Kvartal City і ТЦ Road Park у Львові.

Усі вони мають різні концепції: десь це класичний ТРЦ, а десь сучасний мультифункціональний простір, що об'єднує шопінг, розваги, освіту, спорт і дозвілля.  

За даними консалтингової компанії Retail&Development Advisor (RDA), яка є ексклюзивним брокером цих ТРЦ, деякі об’єкти вже готуються до відкриття, інші — ще будуються або перебувають на етапі проєктування. 

Ярослава Бурих запевняє, що інвестувати в українську комерційну нерухомість зараз вигідно. Дохідність становить приблизно 7–10% річних у доларах. Є навіть можливість вкладати невеликі суми (від 1000 гривень) у землю або будівництво. Багато об’єктів застраховано та страхові поліси враховують воєнні реалії.

Найбільший ризик нині — зниження купівельної спроможності через війну, тому критично важливо забезпечити гнучке ціноутворення та адаптовані умови оренди.