Ринок комерційної нерухомості: інвестувати або почекати?

Наразі ринок комерційної нерухомості повільно, але відновлюється. Про це розповіла Epravda Оксана Остапчук, керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість. Зокрема, поки що така тенденція спостерігається у західних областях, Києві та Київській області. У східних та південних регіонах рівень активності щодо офісної нерухомості низький.

Так, з початку 2023 року кількість пропозицій оренди комерційних площ зросла на понад 12% порівняно із періодом до війни. Скажімо, тільки в червні 2023 року оголошень про оренду комерційної нерухомості в Києві налічувалося 62 тисячі. Переважно це пропозиції оренди офісних приміщень.

А що відбувається з вартістю оренди? Як зниження цін на комерційну нерухомість, так і їхнє зростання не спостерігається. За винятком, коли самі власники приміщень готові надавати знижки. Проте є перспектива зростання ставок на оренду на 5-10%.

Цікавою особливістю є те, що на ринку майже всі запити на приміщення з ремонтом, а часто — з меблями. На такі об’єкти ціни відновились до довоєнного рівня. В іншому випадку — ставки просіли навіть до 50% від довоєнної вартості. Про це зазначає Анна Лаєвська, комерційна директорка «Інтергал-Буд».

Варто враховувати, що цей ринок гостро реагує на події в країні. Оксана Остапчук зазначає, що у більшості випадків бізнес просто досліджує стан цього напрямку на майбутнє. Наприклад, в столиці великими офісами площиною більш як 800 кв.м цікавляться компанії з фінансової сфери. Вони віддають перевагу тим, де є знижки або загальна ціна нижча за ринкову. Також домінує у структурі оренди ІТ-сектор.

Малі офіси під продаж чи оренду в Києві майже не мають попиту. Проте є запити на купівлю МАФів. Зокрема, від внутрішньо переміщених осіб, які планують відкрити свій невеликий бізнес у столиці. Натомість ситуація у Львові та західних областях України трохи краща. Там навіть є угоди з продажу комерційної нерухомості для виробництв і складських приміщень.

Звісно, під час війни інвестиції у нерухомість — це ризик. Утім, є ті, хто попри це зараз все ж таки вкладають кошти в оренду чи покупку комерційних приміщень, щоб розвивати власний бізнес. Проте інвестують також й задля пасивного доходу.

Фахівець у нерухомості Вячеслав Кредісов зазначив, що зараз полюють на комерційну нерухомість ті, хто має «живий кеш». Переважно вони купують у тих, хто виїхав з України та готовий знижувати ціну продажі своєї нерухомості нижче, ніж вони купили її. Існують також українські та іноземні інвестори, які готові купувати заселені офісні центри з дійсними контрактами на оренду, як дохідний актив.

Оксана Остапчук ділиться ідеями, як ще можна інвестувати в комерційну нерухомість (окрім використання для власних потреб):

1. Купити нерухомість й здати в оренду.
2. Придбати нерухомість та перепродати.
3. Долучитися до пайових інвестиційних фондів.

Щоб вкладнику досягти своїх фінансових цілей, варто дотримуватися п’яти золотих правил інвестицій. Про них читайте у нашій статті «Інвестиції в Україні під час війни. Як і куди вкладати гроші підприємцям?». Також перед тим, як інвестувати, слід ретельно відстежувати чинники, які впливають на відновлення ринку комерційної нерухомості:

• курс валют та інфляція;
• події на фронті;
• повернення бізнесу до офісного режиму роботи;
• загальні тенденції на ринку.

До кінця 2023 року у столиці заплановано ввести в експлуатацію майже 58 000 кв. м нових офісних площ. Ці позитивні плани зумовлені тим, що бізнес попри війну продовжує повільне відновлення і переважно не готовий припиняти діяльність.

Анна Лаєвська вважає, що невеликим бізнесам (10-20 працівників) доцільно орендувати офіс поза центром столиці. Вигідно вибирати прицентральні або спальні райони Києва. І хоча оренда зараз в пріоритеті, за можливості можна також придбати офіс у багатоповерховому будинку на першому чи другому поверсі. Скажімо, якщо його ціна 900-1200 доларів за м2, то це може стати доречною альтернативою оренді. Великі компанії переважно купують окремі офіси, розуміючи, що таке приміщення можна використовувати як для власних потреб, так і здати орендарям.

Перед орендою або покупкою комерційної нерухомості потрібно врахувати кілька ключових аспектів:

• Потреби бізнесу. Визначте конкретні потреби вашого бізнесу і те, які приміщення чи об’єкти нерухомості вам необхідні. Врахуйте площу, місце розташування, дозволи, зручний доступ до клієнтів і працівників тощо. Перевірте наявність укриття у будівлі або десь поруч, можливість енергетичної автономії, віддаленість від об’єктів критичної інфраструктури.
• Ринкові умови. Проведіть аналіз ринку, щоб оцінити конкуренцію, попит і пропозицію комерційних об’єктів у потрібному вам регіоні. Адже через вимушене переміщення людей Україною, спостерігається й зміна портрета споживача. Щоб визначити актуальні потреби покупців і найвдаліші локації для розміщення бізнесу, використовуйте Big Data рішення. Вони допоможуть зрозуміти, чи варто орендувати або купувати нерухомість для бізнесу в обраному місці.

• Бюджет. Визначте максимальну суму, яку ви готові витратити на оренду або покупку комерційної нерухомості. Розгляньте наявні знижки на пропозиції, можливість отримання кредиту чи інших форм фінансування. Уважно ознайомтесь з умовами орендної або купівельної угоди, зверніть увагу на терміни, можливі санкції або збори, якщо ви захочете змінити умови угоди.
• План розвитку бізнесу. Для ефективної роботи бізнесу оцініть можливість підключення обраного приміщення до інтернету. Наприклад, якщо це офіс у багатоквартирному будинку ЖК, то підключити інтернет від Київстар за наявності покриття можна за кілька днів за допомогою технології FTTB. Натомість якщо ви плануєте орендувати або купити окреме приміщення (у БЦ, ТРЦ тощо), то для підключення інтернету необхідно прокладати окрему оптоволоконну лінію.

Така можливість розраховується індивідуально. Враховуйте ці нюанси заздалегідь, адже ці локації не втрачатимуть попит й наприкінці 2023 року.

• Юридичні питання. Перед підписанням будь-яких документів зверніться до юридичного консультанта — це допоможе убезпечити ваш бізнес від шахраїв.

До речі, усі рішення для роботи вашого бізнесу ми зібрали на сторінці Київстар Бізнес.